1. Bản chất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không chỉ là đo diện tích rồi nhân với đơn giá. Đây là quá trình pháp lý, kỹ thuật, tài chính và xã hội có quan hệ chặt chẽ với nhau.

Mỗi kết quả tính toán phải trả lời được bốn câu hỏi:

1. Thửa đất, tài sản và người có liên quan đã được xác định đúng chưa?
2. Căn cứ pháp lý và tình trạng sử dụng đất đã được kiểm tra đầy đủ chưa?
3. Chính sách, giá và mức hỗ trợ nào được áp dụng tại thời điểm lập phương án?
4. Kết quả đã được công khai, lấy ý kiến, giải trình và phê duyệt đúng thẩm quyền chưa?

Một sai sót về số thửa, chủ sử dụng, nguồn gốc đất hoặc thời điểm hình thành tài sản có thể làm sai toàn bộ phương án. Vì vậy, mục tiêu của AI không phải tính thật nhanh, mà là làm cho toàn bộ chuỗi dữ liệu có thể kiểm chứng.

2. Vì sao hồ sơ giải phóng mặt bằng dễ phát sinh sai sót?

3. Phân định đúng trách nhiệm của các chủ thể

Thu hồi đất là quyết định hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Chủ đầu tư hoặc người thực hiện dự án không được tự ban hành quyết định thu hồi đất hay tự phê duyệt phương án bồi thường.

Theo Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, cơ quan, đơn vị có dự án phải thu hồi đất có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân các cấp và tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời bảo đảm kinh phí theo quy định.

Thẩm quyền cụ thể cần được kiểm tra cùng Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và văn bản áp dụng tại địa phương.

4. AI Agent phục vụ giải phóng mặt bằng là gì?

AI Agent GPMB là trợ lý số được trang bị quy trình, biểu mẫu, dữ liệu và nguyên tắc kiểm soát để hỗ trợ lập và quản lý hồ sơ theo từng thửa đất.

Agent có thể đọc hồ sơ, trích xuất thông tin, đối chiếu bản đồ, phát hiện dữ liệu thiếu, kiểm tra công thức, lập phiếu yêu cầu xác minh và dự thảo các bảng tổng hợp. Tuy nhiên, mọi nhận định về quyền sử dụng đất, điều kiện bồi thường và chính sách áp dụng phải được người có trách nhiệm xác nhận.

5. Kiến trúc Skill + Project cho công tác GPMB

Skill là quy trình có thể tái sử dụng, chẳng hạn Skill kiểm tra hồ sơ thửa đất, Skill lập bảng kiểm kê tài sản, Skill kiểm tra phương án chi tiết hoặc Skill tổng hợp ý kiến.

Project là không gian chứa dữ liệu của một dự án cụ thể: ranh giới thu hồi, danh sách thửa đất, hồ sơ pháp lý, biên bản kiểm kê, chính sách địa phương, đơn giá và lịch sử xử lý.

6. Xây dựng mô hình dữ liệu lấy thửa đất làm trung tâm

Không nên dùng tên hộ gia đình làm mã hồ sơ chính. Một người có thể liên quan nhiều thửa đất; một thửa đất có thể có nhiều chủ thể, nhiều tài sản và nhiều loại nguồn gốc pháp lý.

Cấu trúc dữ liệu quan hệ đề xuất

Mỗi dữ liệu phải mang theo nguồn, ngày cập nhật, người cập nhật và trạng thái xác nhận. AI chỉ được tổng hợp dữ liệu đã xác định nguồn; không được tự hợp nhất hai thông tin mâu thuẫn.

7. Cấu trúc thư mục Project chuyên nghiệp

8. Xây dựng Skill lập hồ sơ bồi thường

9. Quy trình AI Agent lập và kiểm soát hồ sơ gồm 14 bước

1. Xác định cơ sở dự án: tên dự án, phạm vi, ranh giới và căn cứ thu hồi.
2. Xác định thẩm quyền: cơ quan quyết định, cơ quan phê duyệt và đơn vị thực hiện.
3. Khóa ranh giới thu hồi: quản lý phiên bản bản đồ và tọa độ.
4. Lập danh mục thửa đất: tạo mã hồ sơ duy nhất cho từng thửa.
5. Thu thập hồ sơ pháp lý: giấy chứng nhận, nguồn gốc, biến động và xác nhận.
6. Đo đạc, kiểm kê: ghi nhận diện tích, công trình, cây trồng và tài sản.
7. Đối chiếu dữ liệu: so sánh bản đồ, giấy tờ và hiện trạng.
8. Phân nhóm hồ sơ: đủ dữ liệu, cần xác minh, có tranh chấp hoặc có sai khác.
9. Khóa chính sách áp dụng: văn bản, bảng giá, đơn giá và thời điểm hiệu lực.
10. Lập dự thảo phương án: tính từng khoản theo dữ liệu đã xác nhận.
11. Kiểm tra chéo: kiểm tra công thức, đối tượng, diện tích và chính sách.
12. Lấy ý kiến: ghi nhận đầy đủ ý kiến và tài liệu bổ sung.
13. Hoàn thiện, trình phê duyệt: khóa phiên bản phương án trình.
14. Theo dõi chi trả, bàn giao: lưu quyết định, chứng từ và trạng thái mặt bằng.

10. Quản lý đo đạc và kiểm kê hiện trạng

Kiểm kê là thời điểm dữ liệu pháp lý gặp dữ liệu thực địa. Vì vậy, mỗi tài sản phải được liên kết với vị trí, hình ảnh, người tham gia kiểm kê và biên bản tương ứng.

AI Agent cần kiểm tra

• Số tờ, số thửa và mã hồ sơ có thống nhất không.
• Diện tích thu hồi có khớp với ranh giới được phê duyệt không.
• Người tham gia và chữ ký trong biên bản có đầy đủ không.
• Tài sản kiểm kê có ảnh, vị trí và thông số nhận dạng không.
• Có tài sản trùng mã hoặc xuất hiện tại nhiều thửa không.
• Ngày kiểm kê có phù hợp với hồ sơ và trạng thái dự án không.
• Có nội dung người sử dụng đất không thống nhất cần lập phiếu riêng không.

11. Kiểm tra hồ sơ pháp lý và nguồn gốc sử dụng đất

AI có thể trích xuất thông tin từ giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính, nhưng không được tự xác nhận quyền sử dụng đất. Mọi phân loại pháp lý phải được cơ quan hoặc người có trách nhiệm kiểm tra.

Căn cứ nền tảng gồm Luật Đất đai số 31/2024/QH15, được sửa đổi bởi Luật số 43/2024/QH15; Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai; Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi.

12. Lập hồ sơ nhà, công trình, cây trồng và tài sản

AI có thể kiểm tra trùng lặp, thiếu ảnh, sai đơn vị tính và bất thường về số lượng. Việc xác định tính hợp pháp, thời điểm hình thành và điều kiện được bồi thường phải do người có trách nhiệm kết luận.

13. Lập và kiểm tra phương án bồi thường

AI Agent chỉ nên tính toán sau khi ba lớp dữ liệu đã được khóa: dữ liệu thửa đất, kết quả kiểm kê và bộ chính sách áp dụng.

Nghị định số 88/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP. Project phải lưu cả văn bản gốc, nội dung sửa đổi và quy định cụ thể của địa phương; không được dùng một bảng chính sách chung cho mọi tỉnh, thành phố.

14. Quản lý hỗ trợ và tái định cư

Tái định cư không chỉ là phân một lô đất hoặc căn nhà. Đây là quá trình khôi phục nơi ở và điều kiện sống, có thể liên quan đến hạ tầng, sinh kế, học tập, việc làm và kết nối cộng đồng.

Project cần theo dõi riêng

• Điều kiện xem xét bố trí tái định cư.
• Nhu cầu và nguyện vọng được ghi nhận.
• Quỹ đất, nhà ở và tình trạng hạ tầng khu tái định cư.
• Phương án dự kiến và phương án được phê duyệt.
• Nghĩa vụ tài chính hoặc chênh lệch nếu có.
• Thời điểm bố trí, bàn giao và di chuyển.
• Các chương trình hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và ổn định đời sống.

Luật Đất đai năm 2024 quy định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Khi áp dụng cần kiểm tra quy định hiện hành, trường hợp cụ thể và thẩm quyền địa phương.

15. Lấy ý kiến, giải trình và quản lý kiến nghị

Một hệ thống tốt không chỉ lưu ý kiến dưới dạng văn bản dài. Mỗi ý kiến cần được chuyển thành một bản ghi có thể theo dõi.

AI có thể phân nhóm ý kiến, phát hiện nội dung trùng lặp và dự thảo câu trả lời trên cơ sở dữ liệu đã được xác nhận. Câu trả lời chính thức phải được người có trách nhiệm kiểm tra và phê duyệt.

16. Quản lý tiến độ và ngân sách giải phóng mặt bằng

Không nên báo cáo “đã hoàn thành 90% GPMB” nếu 10% còn lại nằm trên đường găng hoặc tại khu vực công trình chính. AI Agent phải liên kết tiến độ GPMB với tiến độ thi công để xác định mức độ ảnh hưởng thực tế.

17. Mô hình nhiều AI Agent cho dự án lớn

18. Prompt mẫu cho AI Agent lập hồ sơ GPMB

Prompt kiểm tra phương án chi tiết

19. Kiểm soát rủi ro, dữ liệu cá nhân và tính công bằng

Hồ sơ GPMB chứa nhiều dữ liệu cá nhân và thông tin tài sản nhạy cảm. Không nên tải toàn bộ dữ liệu lên môi trường AI nếu chưa xác định chính sách bảo mật, quyền truy cập, mục đích xử lý và phương án lưu trữ.

20. Lộ trình triển khai AI Agent trong 60 ngày

21. Tương lai nhân sự làm công tác giải phóng mặt bằng

AI khó thay thế cán bộ có khả năng xác minh nguồn gốc đất, làm việc với cộng đồng, giải thích chính sách, xử lý tình huống và chịu trách nhiệm trước quyết định. Nhưng AI có thể thay thế nhanh những thao tác lặp lại như nhập lại dữ liệu, dò bảng tính, tổng hợp danh sách và kiểm tra biểu mẫu.

Người làm GPMB trong tương lai cần kết hợp ba năng lực: hiểu pháp luật, hiểu dữ liệu và biết làm việc với con người. Công nghệ chỉ tạo ra niềm tin khi dữ liệu chính xác, cách tính minh bạch và người dân được giải thích rõ ràng.

Để làm chủ cách xây dựng Skill, Project, chỉ dẫn dài hạn và quy trình làm việc trên từng nền tảng, người đọc có thể tham khảo ChatGPT Toàn Tập và Claude Toàn Tập. Đây là nền tảng hữu ích trước khi xây dựng những AI Agent xử lý dữ liệu nhạy cảm và quy trình pháp lý phức tạp như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Kết luận

Xây dựng AI Agent phục vụ giải phóng mặt bằng không bắt đầu từ việc tự động tính tiền. Nó bắt đầu từ việc chuẩn hóa mã thửa đất, nguồn dữ liệu, phiên bản hồ sơ, chính sách áp dụng, trách nhiệm xác nhận và quy trình xử lý ý kiến.

Khi Skill mô tả đúng nghiệp vụ và Project được tổ chức theo từng thửa đất, AI có thể giúp phát hiện sai khác, kiểm tra công thức, quản lý tiến độ và chuẩn bị hồ sơ nhanh hơn. Nhưng kết luận pháp lý, phương án chính thức và quyết định thu hồi đất vẫn phải thuộc về cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm quyền.

Nguồn tham khảo

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15
• Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về đăng ký và hệ thống thông tin đất đai
• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai
• Lưu ý: Bài viết mang tính hướng dẫn ứng dụng công nghệ, không thay thế tư vấn pháp lý, quy định của địa phương, kết quả xác minh hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Phải kiểm tra văn bản hiện hành, quy định chuyển tiếp và hồ sơ cụ thể của từng trường hợp.